+7 (499) 653-60-72 Доб. 417Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 929Санкт-Петербург и область

Процедура выбора управляющей компании многоквартирным домом

Процедура выбора управляющей компании многоквартирным домом

В 2015 году законодательство, регулирующее отношения в сфере реализации права собственности в многоквартирном доме, претерпело существенные изменения. В Законе нашли себя нововведения, главное назначение которых — создание механизма принятия решений по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и управление этим имуществом его совладельцами. Также, этим же Законом с действующим законодательством Украины, регулирующим институт объединения совладельцев многоквартирного дома, внесены определенные изменения. Исходя из обобщения новелл, правом управлять общей коллективной собственностью наделены во всех случаях совладельцы дома. Все или часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему или все функции — объединению совладельцев многоквартирного дома ассоциации объединений совладельцев многоквартирного дома согласно решению совладельцев. Итак, совладельцы теперь имеют право: решать все вопросы по управлению домом самостоятельно на собрании статья 10 Закона ; создавать объединения совладельцев многоквартирного дома и передавать ему все функции по управлению домом в порядке, установленном Законом о ОСМД передавать все функции по управлению домом по выбору совладельцев управляющему: физическому лицу — предпринимателю или юридическому лицу; частично передавать функции по управлению домом управляющему, а частично — оставлять функции себе, при этом решения принимаются также на общем собрании.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

В повестке дня о расторжении договора со старой управляющей компанией обязательно должен быть следующим вопрос выбора новой управляющей компании. Инициативной группе необходимо заранее обозначить круг управляющих компаний, попросить их представить свои предложения по форме договора управления, перечню услуг по содержанию, ремонту жилья, тарифам и т.

Управляющая компания – жильцы нашли другую…

В 2015 году законодательство, регулирующее отношения в сфере реализации права собственности в многоквартирном доме, претерпело существенные изменения. В Законе нашли себя нововведения, главное назначение которых — создание механизма принятия решений по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и управление этим имуществом его совладельцами.

Также, этим же Законом с действующим законодательством Украины, регулирующим институт объединения совладельцев многоквартирного дома, внесены определенные изменения.

Исходя из обобщения новелл, правом управлять общей коллективной собственностью наделены во всех случаях совладельцы дома.

Все или часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему или все функции — объединению совладельцев многоквартирного дома ассоциации объединений совладельцев многоквартирного дома согласно решению совладельцев.

Итак, совладельцы теперь имеют право: решать все вопросы по управлению домом самостоятельно на собрании статья 10 Закона ; создавать объединения совладельцев многоквартирного дома и передавать ему все функции по управлению домом в порядке, установленном Законом о ОСМД передавать все функции по управлению домом по выбору совладельцев управляющему: физическому лицу — предпринимателю или юридическому лицу; частично передавать функции по управлению домом управляющему, а частично — оставлять функции себе, при этом решения принимаются также на общем собрании.

Остановимся отдельно на каждой из форм управления домом. Первая форма управления — самостоятельное осуществляемое совладельцами управление домом путем проведения собрания. Указанная форма осуществления управления общим имуществом в многоквартирном доме предусматривает, что любые решения по управлению принимаются совладельцами путем созыва и проведения собрания совладельцев.

Согласно части 3 Закона собрание совладельцев могут созываться инициативной группой в составе не менее трех совладельцев или управляющим. Полномочия собрания совладельцев. Закон определяет, что собрание совладельцев наделяются полномочиями принимать решения по всем вопросам управления многоквартирным домом, в том числе по таким вопросам как: 1 распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, на установление, изменение и отмена ограничений по использованию ним; 2 определение управляющего и его отзыв, утверждение и изменение условий договора с управляющим; 3 избрание уполномоченного лица лиц совладельцев при заключении, внесении изменений и расторжения договора с управляющим, осуществление контроля за его выполнением; 4 определение полномочий управляющего по управлению многоквартирным домом; 5 проведение текущего и капитального ремонтов, реконструкции, реставрации, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома и определение подрядчиков для выполнения таких работ; 6 определение даты и места проведения следующего собрания совладельцев; 7 определение перечня и размера расходов на управление многоквартирным домом.

Принятие решений на собрании совладельцев, согласно Закону, происходит следующим образом: Сначала инициативная группа или управляющий сообщают совладельцев о проведении собрания. Сообщение о дате и месте собрания вручается не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания каждому совладельцу под расписку или почтовым отправлением — заказным письмом на адрес квартиры или нежилого помещения, принадлежащего совладельцу многоквартирного дома.

Это сообщение, также обязательно вывешивается в каждом подъезде многоквартирного дома. Сообщение должно содержать информацию об инициаторе проведения собрания, дату, место, время проведения и о повестке дня.

Вместе с уведомлением о проведении собрания совладельцев могут добавляться дополнительные материалы или информация, которая будет предметом рассмотрения на собрании. Следующим этапом процедуры принятия решений на собраниях является непосредственное их принятия на собрании. Если во время проведения собрания совладельцев для принятия решения нет необходимого количества голосов, то тогда проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на собрании.

Письменный опрос проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения собрания совладельцев. Если в течение 15 календарных дней необходимого количества голосов не набрано, решение считается не принятым. Порядок проведения опроса определенный частью 8 статьи 10 Закона.

Следующим этапом процедуры принятия решений на собраниях является оформление принятого решения. Фиксация решения собрания совладельцев происходит путем составления протокола, который подписывается всеми совладельцами их представителями , принявших участие в собрании. Форма протокола разработана центральным органом исполнительной власти -Минрегионбудом и утверждена его приказом от 25. В протоколе указываются фамилия, имя, отчество совладельца, документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение, номер квартиры или нежилого помещения, общая площадь квартиры или нежилого помещения, документ, которым предоставляются полномочия на голосование в случае делегирования последних совладельцем.

Если речь шла об определении управляющего или избрания уполномоченного лица совладельцев при заключении, внесения изменений и расторжения договора с управляющим, то протокол собрания совладельцев составляется в двух экземплярах часть 9 статьи 10 Закона. При этом один экземпляр передается на хранение управляющему, а второй передается на хранение исполкома местного совета по месту расположения многоквартирного дома.

Исполком должен разместить результативную часть решения, принятого собранием совладельцев, на своем официальном сайте. Следующим этапом процедуры принятия решений на собраниях есть сообщения о принятии решения. Сообщение о решении собрания совладельцев, доводится до каждого совладельца многоквартирного дома в письменный форме не позднее чем в течение 10 дней с момента его принятия. Кроме того сообщение размещается в общедоступном месте в каждом подъезде, на входе.

Решение собрания совладельцев является обязательным для всех совладельцев. Учитывая анализ самой процедуры принятия решения по такой форме управления как самостоятельное осуществляемое совладельцами управление домом путем проведения собраний, возможно прийти к выводу, что эта форма достаточно сложная и требует большого количества усилий для ее реализации и внедрения именно такой формы управления общей собственностью имеет смысл лишь в домах с небольшим количеством квартир, где все соседи являются постоянными жителями и знают друг друга не один год.

Объединение совладельцев многоквартирного дома далее — ОСМД или управляющая компания. Теперь рассмотрим эти два способа управления многоквартирным домом общей собственностью.

Для большей наглядности сделаем сравнительный анализ указанных форм управления с одновременным освещением рисков и положительных аспектов. ОСМД — юридическое лицо, созданное владельцами квартир и нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества.

Цель объединения заключается в реализации прав совладельцев на владение и пользование общим имуществом, содержание многоквартирного дома и придомовой территории, содействие в получении качественных жилищно-коммунальных и других услуг по обоснованным ценам и выполнения совладельцами обязанностей обязательств как собственников имущества в многоквартирном доме.

Следует отметить, что ОСМД это неприбыльная организация, которая в соответствии с действующим законодательством не ставит целью получение прибыли и распределение последнего между всеми совладельцами статья 4 Закона об ОСМД.

Под управляющим следует понимать физическое лицо — предпринимателя или юридическое лицо субъект предпринимательской деятельности , на которого которую , на основании договора с совладельцами, возлагается обязанность по ремонту и надлежащему содержанию общего имущества совладельцев многоквартирного дома и придомовой территории указанного дома и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд часть первая статьи 1 Закона.

Вывод: ОСМД и управляющая компания абсолютно разные по своему правовому характеру функционирования. ОСМД это некоммерческое, неприбыльное юридическое лицо, имеющее целью осуществление самими сособственниками в особой форме функций по управлению домом оптимальными для совладельцев способами, с наименьшими возможными затратами, а управляющий управляющая компания , является субъектом предпринимательской деятельности и имеет целью своей деятельности получение прибыли, что не может не сказываться на видах деятельности, благодаря которым эта цель достигается.

Конечно, не следует отождествлять всех управляющих под одну гребенку и делать вывод о том, что качество предоставляемых услуг будет принесено в жертву пользе. Но не следует забывать и о том, что это, безусловно, скажется на стоимости этих услуг.

Как говорили когда-то в Англии — хорошее дешевым не бывает. К тому же, привлечение посредника — это всегда увеличение стоимости услуги и необходимость со стороны совладельцев осуществлять дополнительный контроль. ОСМД создается владельцами квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, или в нескольких многоквартирных домах. Для создания созывается учредительное собрание.

Решением общего собрания, функции по управлению многоквартирным домом могут быть переданы все или частично управляющему. Если функции по управлению многоквартирным домом по решению общего собрания объединения передано управляющему, отношения по управлению регулируются договором, заключенным между объединением и управляющим, условия которого должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере ЖКХ ст.

Договор с управляющим может быть заключен по соответствующему решению совладельцев независимо от того, существует ли в доме ОСМД. Вывод: способ относительно избрания одной из двух последних форм управления совладельцами общим имуществом одинаковый — принятие решения общим собранием дома.

Разница заключается в том, что основной документ, которым в своей деятельности руководствуется ОСМД — устав, а в случае с управляющим основной документ — договор управления. Также положительным фактором ОСМД является тот факт, что устав подлежит проверке государственным регистратором, куда его после утверждения на общем собрании совладельцев, обязан подать избран руководитель ОСМД, а в случае с договором управления управляющий управляющая компания не несет такой обязанности и имеет больше возможностей для внесения положений, которые не будут соответствовать интересам и пожеланиям совладельцев.

Сейчас каждый совладелец квартиры или нежилого помещения в доме считается членом ОСМД. Общее собрание совладельцев дома является высшим органом управления ОСМД. Решение общего собрания является обязательным для всех совладельцев. Управление многоквартирным домом управляющим осуществляется на основании договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом. Условия этого договора должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного КМУ.

Так, существенными условиями этого договора являются: 1 перечень услуг; 2 права и обязанности сторон; 3 цена на услуги; 4 срок действия договора. Вывод: Итак в ОСМД членские отношения между равноправными совладельцами и они принимают ключевые решения по управлению домом.

В то же время в случае с управляющим управляющей компанией в основе всех процессов — договорные группы совладельцев или ОСМД и управляющего. При этом возможности участия в управлении для конкретного совладельца во втором случае могут быть значительно ограничены, в зависимости от делегированных по договору управляющему функций по управлению. Конечно, и в случае с ОСМД совладельцы не могут считать себя защищенными от определенных проявлений мошенничества со стороны руководства ОСМД, однако возможностей повлиять на управляющего управляющую компанию все равно меньше, поскольку управляющий не переизбирается, а для расторжения договора потребуются и время, и ресурсы.

Закон раскрывает основные права и обязанности совладельцев в статьях 15 и 16. Однако данный перечень не является исчерпывающим, он может быть расширен Уставом ОСМД или детализированный по договору с управляющей компанией в зависимости от выбранной формы управления. Вывод: базовый объем прав и обязанностей остается неизменным, однако их дополнения и детализация зависит от юридической грамотности заключенного Устава ОСМД или договора с управляющей компанией.

Относительно деятельности управляющей компании, то она регламентируется аналогичными актами, и ОСМД, а также актами соответствующих предприятий. Вывод: поскольку целью управляющего стоит получение прибыли, то и на его деятельность распространяется большой объем законодательства.

Целесообразно введение мер контроля за соблюдением управляющим законодательства, а именно положений налогового, конкурентного и других нормативных актов, во избежание случаев нарушений со стороны управляющего. Контроль за выполнением возложенных обязанностей играет важную роль. Договор определяет основные формы контроля. Одними из них являются уполномоченное общее собрание ОСМД, а также отдельно созданные органы в соответствии с уставом.

Вывод: основное отличие заключается в том, что контролирующей стороной при осуществлении управления управляющей компанией является совладельцы ОСМД или уполномоченные собранием лица, а при осуществлении управления ОСМД — непосредственно совладельцы осуществляют реализацию своих прав.

Итак, мы видим, что в любом случае совладелец многоквартирного дома является первоочередной субъектом управления. Анализируя особенности деятельности ОСМД и управляющей компании, можно сделать выводы относительно: Во-первых, основными факторами эффективности каждой из вышеприведенных форм управления является активность совладельцев, экономическая и правовая осведомленность при создании как ОСМД, так и при договоренности с управляющей компанией.

Также большую роль играют уровень качества контроля за предоставлением услуг по управлению, ответственности, профессионализма уполномоченных лиц для осуществления управления. Во-вторых, поскольку ОСМД не имеет целью получение прибыли, то при выборе данной формы правления можно достичь меньших затрат на содержание дома и территории.

ОСМД является формой самоорганизации совладельцев, поэтому характерной чертой является большая прозрачность ее деятельности. Однако не стоит забывать о человеческом факторе, а именно злоупотреблением уполномоченных лиц для личного обогащения.

В-третьих, при выборе управления управляющей компанией стоит тщательно изучить объем услуг и расходы на них, а также дать правовую оценку договора. Стоит отметить, что в соответствии с ч. Можно допустить, что при таких условиях дом может не испытать значительных улучшений, поэтому совладельцам стоит определиться с формой управления домом и начать воплощать в жизнь свое право собственности в свою пользу.

Стоит знать, что ваш устав должен быть создан в соответствии с Типовым уставом, утвержденным Приказом Держжитлкомунгоспу от 08. Но запомните, что вы можете внести другие положения к вашему уставу, которые будут регулировать деятельность вашего объединения. Текст приглашения должен содержать день, время, место и повестка дня проведения учредительного собрания. Приглашение нужно не менее чем за 14 дней до проведения учредительного собрания направлять заказным письмом, или же лично вручать под расписку.

Проведите учредительное собрание в соответствии с повесткой дня. Все сведения о проведении учредительного собрания внесите в протокол учредительного собрания. Письменный опрос проводится листами-опросниками.

Опрашивайте только тех совладельцев, которые не голосовали на учредительном собрании. Результаты опроса внесите в протокол учредительного собрания и подведите общие итоги по всем вопросам. Отдельно следует отметить, что: В соответствии со ст. Объединение ассоциация считается образованным со дня его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица проводится государственным регистратором по местонахождению юридического лица. Многочисленные правовые коллизии, неповоротливость и несовершенство действующего законодательства, все еще находится на стадии созревания требованиям развитого демократического общества, коррумпированный чиновничий аппарат, который только начал перестраиваться, все еще не способствуют быстрому решению вопросов на стадии создания ОСМД и при реализации собственниками имущества своих прав.

Специалистами нашей компании приобретен достаточный опыт по вопросам как образования так и регистрации ОСМД. Напоминаем, что привлечение профессиональных юристов всегда является залогом качественного и безопасного существования кондоминиума.

Порядок выбора управляющей компании: алгоритм действий собственников

Подготовка протокола общего собрания собственников Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, информация о кворуме. Решение общего собрания собственников о смене управляющей компании должно быть доведено до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этого решения для этого достаточно вывесить объявления с результатами голосования во всех подъездах дома. Протокол нужно изготовить в десятидневный срок.

Управление многоквартирным домом: выбор наиболее оптимального метода

Порядок смены управляющей компании Прекращение деятельности по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии Оперативность реагирования на заявления от жильцов, возможность адекватно общаться с клиентами. Квалификацию рабочих кадров. Сведения о тарифной политике, систему взаимодействия с поставщиками коммунальных услуг. Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр. Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Обязаности УК, ТСЖ, ЖСК, по управлению домом - Школа ЖКХ - #1

Среди нововведений Закона 417-VIII едва ли не самым главным является четкое определение им альтернативных методов управления общим имуществом в многоквартирном доме: 1 самостоятельно, в том числе путем создания ОСМД, или 2 с помощью передачи всех или части функций на основании договора физическому лицу — предпринимателю либо юридическому лицу управляющему. В статье мы попытаемся выяснить — какая из форм управления общим имуществом жителей высоток является оптимальной.

Существует определенный порядок выбора управляющей компании, которая является главным координатором при обслуживании общедомового имущества. С чего начинается порядок выбора управляющей компании Управляющие компании должны обеспечивать комфорт и безопасность проживания в многоквартирных домах.

Сроки выбора УК должна быть избрана в месячный срок с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если этого не произошло, орган самоуправления имеет право еще в течение одного месяца помогать жильцам определиться с выбором. Таким образом, вся процедура назначения управляющей компании по срокам не должна занимать больше двух месяцев.

Вы точно человек?

.

.

Процедура выбора управляющей компании многоквартирным домом

.

.

В каждом многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом голосования за выбор другой управляющей компании с жителями дома дня в соответствии с процедурой проведения общего собрания собственников.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: ЖКХ - Как выбрать Управляющую компанию?
Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Еремей

    Актуально. Скажите мне, пожалуйста - где я могу найти больше информации по этому вопросу?

  2. Лиана

    Спасибо за статью